「親から土地を相続したけれど、使う予定がない」
「田舎すぎて売ろうにも買い手が見つからない」
「固定資産税や草刈りだけが毎年続いている……」
そんな、持っているだけで負担になってしまう不動産は、いつしか「負動産」と呼ばれるようになりました。
「誰も買ってくれないなら、国に返せないの？」と思う方もいるでしょう。
実は、一定の条件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」があります。
ただし、この制度は「いらない土地なら何でも国が引き取ってくれる制度」ではありません。
むしろ、売れない理由が「建物がある」「境界でもめている」「管理に非常に手間がかかる」といった事情にある場合、その事情自体が国庫帰属のハードルになることもあります。
今回は、相続した土地を手放したい人に知っておいてほしい、相続土地国庫帰属制度のリアルな利用条件をわかりやすく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続などによって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、法務大臣の承認を受けて所有権を国に移すことができる制度です。
2023年4月27日からスタートしました。
たとえば、親から地方の土地を相続したものの、自分は遠方に住んでいて利用する予定もなく、売却しようとしても買い手が見つからない――。
このような「相続によって取得したものの、今後管理していくことが難しい土地」について、一定の条件のもとで手放せる選択肢を設けた制度です。
誰でも土地を国に引き取ってもらえるわけではない
まず知っておきたいのが、申請できる人の条件です。
原則として申請できるのは、相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権を取得した人です。
そのため、「昔、自分で買った土地だけれど使わなくなったので国に返したい」といったケースでは、原則としてこの制度を利用できません。
一方、制度が始まった2023年4月27日より前に相続した土地であっても、要件を満たせば申請できます。
また、土地が共有になっている場合には注意が必要です。共有地について申請する場合は、共有者全員で共同して申請する必要があります。
「売れない土地ほど国に渡せる」とは限らない
ここが、この制度で最も誤解されやすいポイントです。
「民間では誰も買ってくれない土地だから、最後は国に引き取ってもらえばいい」
そう考えたくなりますが、現実はそれほど単純ではありません。
国が引き取った後、通常の管理や処分をするために過大な費用や労力が必要となる土地については、申請できなかったり、審査の結果として承認されなかったりするからです。
「管理が大変だから手放したい」という土地ほど、その管理の大変さが国庫帰属の障害になる場合がある。
これが、この制度を理解するうえで非常に重要なポイントです。
国に引き取ってもらえない土地とは？
国庫帰属できない土地には、大きく分けて「そもそも申請できない土地（却下事由）」と、「申請はできても審査の結果、承認されない土地（不承認事由）」があります。
1．建物がある土地
建物がある土地は、そのままでは申請できません。
「相続した古い実家を、土地ごと国に引き取ってもらいたい」と考えても、家が建ったままでは対象外です。
制度を利用するために建物を解体するのであれば、当然ながら解体費用まで含めて採算を考える必要があります。
2．抵当権や賃借権などが付いている土地
抵当権などの担保権が設定されている土地や、賃借権・地上権など第三者が使用・収益する権利が設定されている土地も、そのままでは申請できません。
3．境界が明らかでない、または争いがある土地
土地の境界が明らかでない場合や、所有権の存否・帰属・範囲について争いがある場合も申請できません。
古くから相続されてきた山林や農地などでは、「現地へ行っても、どこからどこまでが自分の土地なのかわからない」というケースもあります。
こうした土地では、国庫帰属を検討する前に、土地の現況や境界に関する資料を確認する必要があります。
4．管理・処分を邪魔する物がある土地
工作物、車両、樹木などの有体物が地上にあり、それが土地の通常の管理や処分を妨げる場合には、承認されないことがあります。
また、地下に除去しなければ通常の管理・処分ができない物が埋まっている土地も、不承認となる可能性があります。
ただし、土地上に樹木や工作物があるだけで直ちに不承認になるわけではありません。その土地の性質や状況を踏まえ、通常の管理・処分を妨げるかどうかが問題になります。
5．一定の崖があり、管理に過大な負担がかかる土地
一定の崖があり、その通常の管理に過分な費用や労力が必要となる土地も、承認されない場合があります。
具体的には、勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖があり、擁壁工事などが必要になるなど、通常の管理に過大な負担が生じるケースが問題となります。
そのほか、土壌汚染がある土地、他人による使用が予定されている土地、国による追加の整備が必要な森林なども、国庫帰属の障害となることがあります。
実は無料ではない！国に引き取ってもらうにもお金がかかる
もう一つ重要なのが費用です。
まず申請時に、土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要です。
この審査手数料は、申請を途中で取り下げた場合や、審査の結果として却下・不承認となった場合でも返還されません。
さらに、審査を通過して国庫帰属が承認された場合には、原則として10年分の土地管理費相当額にあたる「負担金」を納付します。
負担金の基本額は20万円です。
ただし、市街化区域等にある一定の宅地・農地や森林などについては、土地の面積などに応じて算定されるため、20万円を超える場合があります。
つまり、相続土地国庫帰属制度は国に「タダで引き取ってもらう制度」ではないということです。
それでも3,000件以上の土地が実際に国庫帰属している
条件だけを見ると、「そんなに厳しいなら、実際にはほとんど使われていないのでは？」と思うかもしれません。
しかし、制度の利用は着実に進んでいます。
法務省が公表している2026年7月31日時点の速報値では、制度開始後の申請件数は5,863件、実際に国庫に帰属した件数は3,008件となっています。
国庫帰属した土地の内訳は、宅地1,115件、農用地964件、森林199件、その他730件です。
一方、申請後に取り下げられたものは1,102件あります。
ここで興味深いのが、取下げのうち571件は「土地を有効活用できる見込みが生じた」ことが理由だという点です。
たとえば、自治体や国の機関による活用が決まったり、隣接地所有者から土地を引き受けたいという申し出があったりしたケースです。
つまり、国庫帰属の手続きを進める過程で、別の「出口」が見つかることもあるのです。
国に渡す前に「本当に売れないのか」は確認したい
相続した土地を持て余している場合でも、いきなり国庫帰属だけを検討する必要はありません。
なぜなら、自分では「こんな土地は売れない」と思っていても、不動産会社や隣接地所有者などから見れば価値がある場合があるからです。
たとえば、古い建物が残っている土地の場合、国庫帰属制度を利用するために自費で建物を解体し、そのうえで負担金を支払うより、古家付き土地としてそのまま売却した方が負担が少ないこともあります。
そのため、次のような順番で出口を検討してみるのも一つの方法です。
- 通常の仲介で売却できないか
- 不動産会社による買取ができないか
- 隣接地の所有者が購入・引取りを希望しないか
- 自治体などで活用できないか
- それでも難しければ相続土地国庫帰属制度を検討する
特に「売れないと思っていた土地が、隣地所有者には価値がある」というケースは珍しくありません。
相続放棄とはまったく違う制度
相続土地国庫帰属制度と相続放棄も混同しないようにしましょう。
相続放棄は、原則として被相続人の財産に関する権利・義務をまとめて相続しない制度です。
そのため、「預貯金は相続するけれど、山林だけ相続放棄する」といった選択はできません。
これに対して相続土地国庫帰属制度は、相続によって取得した特定の土地について、一定の要件を満たせば国庫に帰属させることができます。
つまり、「相続そのものをしない」のが相続放棄、「相続した後、一定の土地を国に引き取ってもらう」のが相続土地国庫帰属制度と考えるとわかりやすいでしょう。
まとめ｜「負動産だから国へ」は最後の選択肢として考えよう
相続土地国庫帰属制度によって、これまで「売れない、使わない、それでも所有し続けるしかない」と考えられていた土地にも、新しい出口ができました。
ただし、国はどんな土地でも無条件で引き取ってくれるわけではありません。
建物や担保権等がないこと、境界や所有権の範囲に争いがないことに加え、通常の管理・処分に過大な負担がかからないことなど、さまざまな条件があります。さらに、審査手数料や承認後の負担金も必要です。
そのため、相続した土地を手放したい場合は、最初から「国に引き取ってもらうしかない」と決めつけず、まず売却・買取・隣地所有者への打診など、ほかの出口がないか確認することをおすすめします。
売却できれば、お金を払って手放す必要はありません。
それでも売却や活用が難しいと分かってから、相続土地国庫帰属制度を「最後の出口」として検討しても遅くはありません。
「売れない・貸せない・使わない」。そんな土地でも、手放す方法が完全になくなったわけではないのです。
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