親が認知症になると実家が売れなくなる？「家族信託」と「成年後見」の決定的な違い

「母が老人ホームに入ったので、空き家になった実家を売りたい」

子どもたちも全員賛成。

母自身の施設費もかかるので、誰も住まない家を売って、そのお金を今後の生活費に充てたい。

一見すると、ごく普通の不動産売却です。

ところが、不動産の所有者である母には認知症があります。

ここで問題になるのが、

「母本人に、この家を売るということを理解して決められるだけの判断能力があるのか」

という点です。

子どもが全員売却に賛成していても、子どもが親の代わりに勝手に実家を売ることはできません。

そして実務に携わっていると、ここには教科書どおりにはいかない難しさがあると感じます。

認知症の診断を受けている方の不動産売却が実際に進められているケースもあります。

一方で、不動産会社では売却できると考えていたのに、登記を担当する司法書士が本人と面談した結果、意思確認ができず、取引を進められなくなることもあります。

「認知症だから売れない」「認知症でも売れる」と、診断名だけで簡単に線を引ける問題ではないのです。

今回は、相続・不動産実務に携わる中で感じてきた現場の実情も交えながら、親が認知症になった場合の実家売却と、「家族信託」「成年後見」の違いについて解説します。

認知症になったら実家は売れない？

まず、最も誤解されやすいところから整理しましょう。

認知症と診断されたからといって、それだけで不動産を売却できなくなるわけではありません。

重要なのは診断名そのものではなく、売買契約をする時点で、本人が自分の行為の意味や結果を理解して判断できる状態にあるかどうかです。

例えば、

• 自分が所有している不動産を売ること
• いくらで売却するのか
• 売却すれば自分の所有物ではなくなること
• 売却代金を受け取ること

といった取引の意味を理解し、自分の意思で売却を決めることができるかが問題になります。

そのため、軽度の認知症があるというだけで、すべての契約ができないとは限りません。

逆に、日常会話ができて、名前や住所を答えられるからといって、必ず不動産売却について十分な意思能力があるとも限りません。

「普通に話せるから大丈夫」とは限らない

ここは、不動産実務に携わっていると特に難しさを感じるところです。

家族から見ると、

「母は普通に話せます」

「私のことも分かっています」

「今日は何を食べたかも覚えています」

という状態かもしれません。

しかし、不動産を売却するという法律行為を理解できるかどうかは、それとは別の問題です。

例えば、

「この家を売るんですよね？」

と聞けば、

「はい」

と答える。

ところが、少し時間を置いて、

「この家は今後どうする予定ですか？」

と聞くと、

「ずっとここに住みます」

と答える。

このような状態で、本当に不動産売却について本人の意思が確認できたといえるのか。

ここは非常に慎重な判断が必要になります。

実務では、司法書士によって判断が分かれる場面もある

そして、あまり一般向けの記事では触れられませんが、実務上もう一つ難しい問題があります。

本人の判断能力について、取引に関わる人の見方が必ずしも一致するとは限らないことです。

不動産会社としては、

「本人とも話せていますし、大丈夫だと思います」

と考えている。

家族も、

「本人も売ると言っています」

と考えている。

しかし、登記を担当する司法書士が本人と面談して意思確認をした結果、

「この状態では売却意思を確認できません」

と判断することがあります。

そうなれば、そのまま予定どおりに決済・登記を進めることは難しくなります。

一方、実務に携わっていると、認知症の診断を受けている方について、別の取引では実際に不動産売却が行われているケースを目にすることもあります。

これは必ずしも矛盾ではありません。

認知症の程度も違えば、契約時の本人の状態も違います。

そのため、「認知症の診断があるかどうか」だけで売却の可否を判断することはできません。

だから「やってくれる司法書士を探せばいい」ではない

ここで注意したいことがあります。

ある司法書士から、

「本人の意思確認ができないため、この状態では登記を進められません」

と言われたとします。

そこで、

「それなら、やってくれる司法書士を探そう」

という方向に進むのは、本来の問題解決ではありません。

問題なのは司法書士を見つけることではなく、所有者本人が不動産売却について有効な意思表示をできる状態なのかということだからです。

不動産は、数千万円という金額が動くことも珍しくない大きな財産です。

「家族が売りたいと言っているから」

「施設費に必要だから」

「買主が決まっているから」

という事情だけで、本人の意思を飛び越えて処分することはできません。

子ども全員が賛成していても、親名義の家は売れない

これもよくある誤解です。

例えば父がすでに亡くなり、母が一人で実家を所有しているとします。

母は施設へ入所。

子どもは3人。

3人とも、

「実家はもう使わないから売ろう」

と考えている。

それでも、実家の所有者は母です。

子ども3人が全員賛成したからといって、母の代わりに売買契約を締結できるわけではありません。

通帳を長男が管理していても同じです。

実印を長女が預かっていても同じです。

権利証が手元にあっても同じです。

「家族だから何とかなる」と思っていたところ、不動産を売ろうとした段階で初めて問題に気付くケースがあります。

認知症が進んでから「家族信託をしよう」では遅いことがある

そこで近年、不動産の財産管理で耳にする機会が増えているのが「家族信託」です。

相続・不動産実務に携わっていると、以前よりも、親の不動産について家族信託を利用する案件を目にする機会が増えたと感じます。

特に多いのが、

• 将来、親が施設へ入ったら実家を売却したい
• 親が所有するアパートを子どもに管理してもらいたい
• 認知症になっても不動産管理を止めたくない

といったケースです。

例えば、親が元気なうちに、一定の不動産を信頼できる子どもへ信託し、契約の中でその不動産の管理や処分に必要な権限を定めておく方法があります。

その後、親本人の判断能力が低下した場合でも、信託契約の内容に従って受託者が信託財産である不動産を管理・処分できるように設計することが可能です。

ただし、ここには非常に重要なポイントがあります。

家族信託も契約です。

親自身が契約内容を理解して、自分の意思で信託契約を締結できる状態でなければなりません。

つまり、

「母の認知症がかなり進んでしまった。実家が売れない。それなら今から家族信託をしよう」

という使い方が、いつでもできるわけではないのです。

判断能力が低下した後に検討される「成年後見」

すでに本人の判断能力が大きく低下していて、自分で不動産売却などの法律行為をすることが難しい。

このような場合に検討される制度の一つが成年後見制度です。

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分でない方の財産や生活を法律的に保護・支援するための制度です。

家庭裁判所への申立てを行い、裁判所が成年後見人等を選任します。

成年後見人には、本人の財産を適切に管理する役割があります。

必要性が認められれば、本人に代わって不動産売却を進めることもあります。

ただし、

「実家を売りたいから、とりあえず成年後見人をつければいい」

というほど単純な制度ではありません。

成年後見人がついても、実家を自由に売れるわけではない

成年後見人が選任されたからといって、本人の財産を自由に処分できるわけではありません。

特に重要なのが、本人の「居住用不動産」です。

ここでいう居住用不動産には、現在本人が住んでいる家だけでなく、施設へ入所する前まで住んでいた自宅などが含まれる場合があります。

成年後見人がこうした居住用不動産を売却する場合には、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。

裁判所では、

• なぜ売却する必要があるのか
• 本人が再びその家へ戻る可能性はないのか
• 本人の今後の生活は確保されているか
• 売却価格は適正か
• 売却が本人にとって不利益にならないか

といった事情が問題になります。

「子どもたちが空き家だから売りたい」という家族側の都合だけで判断される制度ではありません。

家族信託と成年後見の「決定的な違い」

家族信託と成年後見は、どちらも認知症対策として紹介されることがあります。

しかし、同じ制度ではありません。

比較	家族信託	成年後見
基本的な考え方	本人が元気なうちに財産管理の方法を設計する	判断能力が低下した本人を保護・支援する
開始	本人が契約内容を理解できるうちに契約	判断能力が低下した後でも申立てを検討できる
財産を管理する人	信託契約で定めた受託者	家庭裁判所が選任した成年後見人等
裁判所の継続的な関与	原則としてなし	あり
不動産売却	信託契約の内容・信託財産の範囲等による	権限の範囲による。居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要
主な目的	財産管理・承継方法を本人の意思で設計する	本人の権利・財産・生活を保護する

この違いを一言で表すなら、

家族信託は「元気なうちに将来の財産管理を決めておく仕組み」、成年後見は「判断能力が低下した本人を守る仕組み」

と考えると分かりやすいでしょう。

どちらが優れているという話ではなく、目的も使う場面も違います。

家族信託にも「万能」という言葉は似合わない

ここまで読むと、

「それなら成年後見ではなく、全員家族信託をしておけばいいのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、家族信託も万能ではありません。

信託する財産、受託者、受益者、受託者に与える権限、信託を終了する条件などを家庭の事情に合わせて設計する必要があります。

また、信託した財産だけですべての問題を解決できるわけでもありません。

身上保護など、成年後見制度だからこそ対応できる領域もあります。

税務や将来の相続まで考える必要があるケースでは、税理士など他の専門家との検討が必要になることもあります。

「家族信託をすれば認知症対策は完璧」という説明には注意が必要です。

一番怖いのは「売ろうとしたときに初めて気付く」こと

実務上、最も避けたいのはこのパターンです。

親が認知症になる。

施設へ入る。

実家が空き家になる。

施設費も必要なので、子どもたちが実家を売ることにする。

不動産会社に査定を依頼する。

買主も見つかる。

そして売買契約や登記の段階になって、

「お母様ご本人の意思確認ができません」

という問題が出てくる。

ここまで進んでから家族信託を検討しても、本人に契約するための意思能力がなければ利用できません。

成年後見制度を利用するのであれば、家庭裁判所への申立てから始める必要があります。

だからこそ、親がまだ元気な段階で、

「もし施設へ入ったら、この家はどうする？」

という話をしておくことに意味があります。

施設へ入った実家をどうするかは、元気なうちに考えておく

実家について考えるとき、多くの家庭では「相続が起きた後」のことばかり考えます。

しかし実際には、相続より先に認知症が問題になることがあります。

例えば親が80歳で施設へ入り、その後10年間生活するとします。

その間、誰も住まない実家をどうするのでしょうか。

空き家として管理するのか。

貸すのか。

売却するのか。

その判断をする頃に、親本人の判断能力が残っているとは限りません。

空き家を長期間放置すれば、建物の劣化や管理費用、固定資産税などの問題も出てきます。

▶ 空き家放置で固定資産税が6倍に？「特定空家」に指定される前に知っておきたいこと

売却できる状態なら「いくらで売れるか」も早めに確認する

親本人に十分な判断能力があり、実家の売却を検討できる状態なのであれば、次に確認したいのが不動産の価値です。

家族信託をするにしても、将来的に売却するにしても、

「この家はいくらくらいで売れるのか」

を知っておくことは、今後の財産管理を考える材料になります。

ただし、不動産会社から提示された査定額がそのまま成約価格になるわけではありません。

高い査定額だけを見て不動産会社を選ぶことにも注意が必要です。

▶ 査定額が一番高い会社を選んだら失敗？実家売却で知っておきたい落とし穴

また、古い実家の場合には、売却前に解体するべきか、そのまま売却するべきかという問題もあります。

▶ 解体してから売る？そのまま売る？実家売却で損しないための判断基準

まとめ｜「認知症になってから考える」では、選べる方法が減っているかもしれない

親が認知症になったからといって、その瞬間から実家が絶対に売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、本人が不動産売却の意味と結果を理解し、自分の意思で判断できる状態にあるかどうかです。

しかし実務では、その判断は決して簡単ではありません。

家族や不動産会社は「大丈夫」と考えていても、取引の途中で本人の意思確認が問題になることがあります。

だからこそ、

「認知症になっても何とか売ってくれる人を探す」のではなく、「元気なうちに、将来この不動産をどうするのかを決めておく」ことが大切です。

その選択肢の一つが家族信託です。

そして、すでに判断能力が大きく低下している場合には、成年後見制度を検討することになります。

家族信託と成年後見。

どちらが「得」なのかという比較ではありません。

いつ、誰が、何のために財産を管理する必要があるのか。

そこから考える制度です。

親が元気な今は、まだ必要ないように思えるかもしれません。

しかし、不動産については、売りたいと思ったときに所有者本人が契約できる状態とは限りません。

「まだ元気だから大丈夫」なときこそ、実家を将来どうするのか、一度家族で話しておく価値があります。